Девелоперы переключают внимание с больших городов на относительно небольшие на фоне падения объем ввода в эксплуатацию торговых центров в России. С начала 2019 года он опустился до трехлетнего минимума. Как пишет газета «Коммерсантъ», теперь девелоперы склонны переориентироваться на города с населением до 300 тысяч человек.
Магазины в поселке Тучково, Калужская область. Фото: Денис Носов
В тоже время опрошенные изданием эксперты высказали сомнения в том, что эта мера может привести к росту рынка торговых площадей. В основном сомнения относительно не самых больших городов связаны с тем, что даже в городах крупных и в мегаполисах, где средний уровень доходов населения традиционно выше, в последнее время средний чек постоянно уменьшается. Это происходит в связи с продолжающимся экономическим спадом.
Рассчитывать на изменение ситуации за счет роста доли малых городов в структуре сдачи в эксплуатацию торговых площадей не следует, убеждена Наталья Зубаревич, директор региональных программ Независимого института социальной политики, специалист в области социально-экономического развития регионов, социальной и политической географии, доктор географических наук.
«Если говорить о городах, население которых не превышает 300 тысяч, а это примерно масштабы Пскова, Тамбова, Великого Новгорода или Костромы, то переключение на них спрос на торговые площади не оживит и ситуацию на рынке этой недвижимости не изменит, потому что их немного. Нет, в целом по стране их не так мало, но для девелоперов важны в основном города в средней полосе России, потому что на Дальний Восток, на Сахалин они с таким строительством не пойдут.
Кроме того, строить в подобных городах крупные торговые центры на фоне падения доходов населения бессмысленно. Не знаю, кто может говорить о таком переключении интересов девелоперов. СМИ ссылаются на аналитиков Cushman & Wakefield, но аналитики не могут принимать решения. Они могут только давать рекомендации. Могу сказать так: их рекомендации а. крайне рискованны, б. несвоевременны. Риски здесь понятны; но если кто-то хочет, он может строить», – такого мнения придерживается Наталья Зубаревич.
Несвоевременность такого переключения она связывает не только с низким уровнем доходов населения, которые сокращались с 2014 года, но и с тем фактом, что ожидать их подъема пока не приходится. «Ничего хорошего я пока обещать не могу. С учетом того, что инфляция вырастет, два процентных пункта НДС добавили, соответственно, ожидать роста доходов населения в 2019 году я бы не стала», – объяснила Зубаревич.
Более оптимистично оценила эту идею Наталья Рудометова, эксперт проекта «Жилфин.рф». «Если на что-то возникает спрос, то появляется и предложение. Думаю, что строить большие торговые центры в не очень больших городах все же нужно. У людей есть потребность получать качественные товары и сервис, и для них будет очень удобно, если магазины и сервисные центры будут собраны в одном месте. Кроме того, новые торговые центры – это все-таки и новые рабочие места. Может быть, немного, может, это будет не очень мощный толчок к развитию такого небольшого города, но все же именно толчок к развитию.
Малоярославец. Фото: Денис Носов
Плюс люди, которые проживают в деревнях, поселках, прилегающих к этому городу, тоже станут приезжать в такой торговый центр – им будет удобно это делать, не ездить в какие-то более крупные города на большие расстояния. Еще один момент: многие сети типа «Магнита», «Пятерочки» открывают свои магазины с каким-то конкретным профилем товаров. А если это будут торговые центры, в которых представлены товары самых разных категорий, причем это будут клиентоориентированные магазины, рассчитанные на конкретное население и его покупательную способность, то в любом случае появление торгового центра будет оправданно. А если это будет не только торговый, но еще и развлекательный центр – тем более.
Такой центр может стать еще и центром досуга, туда точно будут приезжать. Так что спрос на подобные торговые площади в не самых больших городах вполне может быть. Если брать даже среднюю полосу России, то в небольших городах в этой части страны инфраструктура зачастую плохо развита – а так она станет лучше. Плюс дороги: их проблемы всем известны, но понятно, что застройщик будет заинтересован в том, чтобы к торговому центру были нормальные подъездные пути, чтобы существовали удобные развязки, чтобы добраться до этого места стало легко. В Европе такого сорта торговые центры находятся, кстати, в основном за городом, и туда ездят жители и городов, и окрестных деревень.
Так что это может быть и достаточно выгодно, вопрос только в формате таких центров. Если девелоперы будут заниматься развитием торгового центра, продумывать его формат, решать, какие будут представлены вендеры, какие направления, какой магазин зайдет в такой центр, то это совсем другое дело. Могу, кстати, привести в пример район «Академический» в Екатеринбурге: он активно строится, динамично развивается. На сегодня в нем примерно 150 тысяч населения, к концу года ожидается, что численность достигнет 200 тысяч. В этом районе недавно открылся торговый центр «Академический», и он уже пользуется огромным спросом. Потому что там есть кинотеатр, фитнес-зал с бассейном, интересные федеральные магазины и большой местный супермаркет. И чуть ли не все жители района уже посещают этот торговый центр», – объяснила Наталья Рудометова.