Удар по стенам. В России хотят разрешить перепланировки без ущерба для здания

Стена Виктора Цоя на улице Арбат в центре города Москвы
© Николай Винокуров / Фотобанк Лори

В России могут разрешить сносить без согласования с надзорными органами стены, которые не являются несущими, если это не влечет за собой проблем для других жильцов и здания. Эту инициативу риэлторов в целом поддержали в Министерстве строительства РФ, пишет газета «Известия». Сейчас любая перепланировка квартир должна быть согласована, а отсутствие согласований затрудняет продажу такого жилья. Если инициатива будет реализована, это не только упростит продажи, но и снизит нагрузку на надзорные органы, убеждены авторы идеи.

Перепланировки есть примерно в 20% квартир вторичного рынка жилья, сообщил газете член экспертной группы мониторинга при общественном совете Минстроя, руководитель департамента внешних коммуникаций федеральной сети риелторских компаний «Этажи» Иван Камельских. По его словам, главным образом речь о переделках, не способных навредить другим жильцам и зданию. Однако Жилищный кодекс РФ в статье 25 оговаривает, что перепланировкой можно считать большинство изменений элементов квартиры, зафиксированных в техпаспорте, и почти все перепланировки нужно согласовывать.

Согласование требует времени и денег, причем согласовывать изменения вынуждены даже покупатели первичного жилья без межкомнатных стен, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Он заметил, что на сегодня большая часть предложений на рынке первичного жилья представляют собой квартиры в монолитных строениях, где несущих конструкций меньше, чем в панельных. Например, межкомнатные перегородки в основном не являются несущими и не влияют на прочность здания, их несложно убирать или переносить.

По словам Ивана Камельских, мониторинг ситуации на рынке жилья привел риэлторов к выводу о необходимости изменений в законодательстве в части перепланировок. В связи с этим сеть «Этажи» предложила считать допустимыми перепланировки без согласования, включая снос стен, которые не являются несущими, если это не вредит другим жильцам и самому зданию. Подписанное генеральным директором сети Ильдаром Хусаиновым письмо б этом было направлено в администрацию президента, копия документа есть у «Известий».

Предлагается указывается в технических паспортах квартир те элементы помещения, которые нельзя переносить или удалять без согласования с надзорными органами. Например, так называемые «мокрые зоны» в домах, построенных не по монолитно-каркасной технологии, или соединение жилого помещения с кухней, в которой установлена газовая плита. Из техпаспортов предлагают исключить не несущие стены и перегородки, снос которых не нарушит конструктива задания. Для этого нужно будет разработать отдельные требования к техпаспортом для разных типов зданий.

В Минстрое этих предложений пока не получали, пояснили в газете в ведомстве, но концептуально идею поддерживают.

Покупатели квартир на вторичном рынке жилья могу столкнуться с проблемами при получении ипотеки из-за перепланировок, которые произвели предыдущие владельцы. К осложнениям может привести даже демонтаж встроенного шкафа в коридоре или объединение гардеробной с комнатой, так как это требует согласования, пояснила журналистам газеты управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она поддержала инициативу по перепланировкам, отметив, что принятие такого предложения уменьшит нагрузку на контролирующие органы и число конфликтов между соседями.

Сейчас за перепланировку без согласования собственников могут оштрафовать на сумму от 2 до 2,5 тысячи рублей. Их также обязывают согласовать изменения или устранить их, напомнил Камельских. В противном случае можно лишиться права собственности.

Отказаться от согласования перепланировок, не влияющих на технические характеристики здания, следует, убеждена председатель комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. По ее мнению, оставить под запретом нужно немногие изменения. Корректировки законодательства действительно нужны, согласен эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. По его словам, почти в любом многоквартирном доме есть помещение, которое подвергалось перепланировке. Это означает, что назрела необходимость своего рода амнистии, позволяющей оставить небольшие изменения без согласований. Однако «амнистию» следует сопроводить усилением ответственности за серьезное незаконное переустройство, убежден эксперт.

Предложение по перепланировкам логично, но эффект будет зависеть от точности определений того, что допустимо менять, признал генеральный директор ПАО «ГИТ» Сергей Минко. На проработку правил нужно потратить много усилий, но тогда можно будет избавить от волокиты и бюрократии тех, чьи перепланировки не наносят вреда, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Качественная перепланировка улучшает характеристики квартиры, так что предложение риэлторов правильно, считает генеральный директор We Know Александр Галицын. Генеральный директор «Мосэксперт» Анатолий Воронин, руководитель комиссии по вопросам разрешительной деятельности Общественного совета Минстроя, назвал эту инициативу достойной проработки. Правда, есть риск, что собственники квартир посчитают, будто разрешены любые планировки, отметила директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. Собственников стоит обязать перед проведением ремонта уведомлять об этом председателя дома, считает Разворотнева.

Дмитрий Холявченко, член ректората в Новосибирском Открытом Университете, член оргкомитета в Фонде городских инициатив, колумнист в интернет-издании «Тайга.инфо», в беседе с журналистами «Давыдов. Индекс» согласился с тем, что ситуация с перепланировками жилья и их узакониванием в России далека от совершенства. Он отметил два аспекта проблемы: наличие квартир, где самовольно были разрушены конструктивные элементы; и квартир, в которых перепланировки были незначительными. В этих случаях подход должен различаться, убежден эксперт.

В целом он расценил инициативу риэлторов как шаг, «адекватный рынку и сложившейся системе использования квартир в многоквартирных жилых домах». Опасения насчет увеличения существенных перепланировок в случае реализации идеи он посчитал безосновательными.

Эксперт Дмитрий Холявченко (член ректората в Новосибирском Открытом Университете, член оргкомитета в Фонде городских инициатив, колумнист в интернет-издании «Тайга.инфо») комментирует:

Ситуация с перепланировками жилья и их узакониванием в России далека от совершенства. При этом на практике наиболее выпукло видны две стороны этой проблемы. Первая заключается в том, что в настоящее время есть некоторая доля квартир в многоквартирных домах, где сделаны самовольные перепланировки, касающиеся очень серьезных вещей. В качестве особенно ярких примеров можно увидеть выдолбленную в несущей колонне нишу для бытовой техники или даже демонтированную внутри конкретной квартиры общедомовую вентиляцию. Подобные перепланировки и реконструкции были всегда, и люди сталкиваются с проблемами только в том случае, если об этом узнают соседи, если они берутся продавать такую квартиру или если многоквартирный дом просто начинает разрушаться.

Ситуация осложняется тем, что более 10 лет назад документы технической инвентаризации были исключены из числа обязательных документов в пакете для государственной регистрации перехода права собственности. И, соответственно, ранее существовавший пятилетний график обновления документов БТИ перестал быть актуальным. Большинство владельцев новостроек вообще не имеет на руках технического паспорта как такового, а пользуются лишь условным планом квартиры в приложении к договору долевого участия. Это приводит к тому, что вполне возможна ситуация, когда перепланированная или реконструированная таким образом квартира может годами и десятилетиями использоваться собственником и даже продаваться другому человеку, который либо не понимает глубины нарушений, либо также равнодушен к этой проблеме. С этой стороной проблемы ситуация действительно далека от контроля, и, думаю, что доля подобных объектов каждый год хоть немного, но увеличивается.

Однако вторая сторона проблемы не так однозначна. Существует огромное количество объектов жилой недвижимости, где сделана какая-либо незначительная перепланировка. Чаще всего это перепланировка смежно-изолированной квартиры в изолированную, превращение квартиры в студию, формирование кухни-столовой или кухни-гостиной из помещений кухни и жилой комнаты и так далее. В подавляющем большинстве таких случаев несущие стены не затрагиваются, а мокрые точки не переносятся. К таким перепланировкам уже долгие годы лояльно относится большинство банков и берут квартиры с мелкими перепланировками в залог без каких бы то ни было проблем. Единственным исключением является, конечно же, изменение в результате перепланировки количества жилых комнат.

По этой категории перепланировок сохранение прежних процедур как с точки зрения владения или отчуждения, так и с точки зрения залоговых операция выглядит избыточным. А из-за несовершенства законодательства, когда в результате подобной перепланировки как-будто бы возникает спор, и самовольно сделанную небольшую незначительную перепланировки необходимо узаконивать через суд, следует вообще рассматривать в качестве маразма. Все вышеперечисленные аргументы в еще большей степени верны для квартир в новостройках, где свободная планировка для некоторых категорий является единственно возможной на этапе продаж имущественных прав.

Поэтому инициатива, призванная либо упростить процедуру согласования незначительной перепланировки, либо перевести ее решение в заявительный формат, это шаг весьма адекватный рынку и сложившейся системе использования квартир в многоквартирных жилых домах. Что касается опасений, что либерализация небольших перепланировок повлечет за собой из-за правовой и технической неграмотности населения вал и существенных нарушений конструктивных элементов многоквартирных жилых домов, то они несостоятельны.

Экспертные мнения