Андерс Лильенстольпе, генеральный директор компании JLL в России о неизбежном процессе трансформации крупных торгово-развлекательных центров (ТРЦ):
«В этом году продажи в российском секторе e commerce увеличились на 44%, в следующем году ожидается рост в 35%. Изменение покупательских предпочтений стало драйвером роста в логистике. И хотя паттерны потребительского поведения россиян, определяемые суровым климатом и привычками, дают основание предполагать, что в среднесрочной перспективе покупатель в основном вернется в ТРЦ, в долгосрочной перспективе потребуются структурные изменения.
Рано или поздно арендаторы, столкнувшись с новыми вызовами (и дело тут не только в пандемии), окажутся в сложном положении, и им будут требоваться более гибкие контракты, более низкие ставки аренды. Соответственно, стоимость активов для владельцев ТЦ будет сокращаться.
Текущие тренды таковы: происходит переход от супери гиперформатов к более скромным. Популярные в недавнем прошлом гигантские ТРЦ нуждаются в реновации и редевелопменте. Мы сейчас являемся свидетелями второй волны модернизации, при которой ритейл прирастает развлекательной составляющей и расширяет присутствие общепита.
Вот-вот мы придём к пониманию необходимости третьего этапа модернизации – интеграции с другими классами активов. Здесь драйверами могут стать склады, офисная недвижимость, дарксторы. Сверхидея третьей волны модернизации – создание новой ценности, новой стоимости капитала для владельцев ТЦ, и именно эта третья модернизация начинается сейчас. Возможно, это не коснётся премиальных торговых центров, но в целом по отрасли такие перемены неизбежны.
Образцы такого подхода мы легко найдём за границей, прежде всего в США. Так, торговый центр Westside Pavilion был практически полностью переформатирован под офисную недвижимость, а его владельцы вложили 400 млн долларов в перестройку, в результате которой получили 50 тыс. кв.м офисов. Для ритейла осталось 10 тыс. кв.м. Для сохранения ценности еще одного актива – Alderwood Mall – владельцы переформатировали его часть под жилую недвижимость – 300 квартир удалось разместить в верхней части здания.
Северная Европа демонстрирует несколько другой подход. Здесь в торговые центры добавляют социальные функции: библиотеки, медицинские центры (кстати, учитывая интерес к здоровью, который у человечества проявился в связи с пандемией, медицинские форматы представляются одними из самых перспективных).
(CRE, №21, 2020)
Информационный канал «Proeconomics»