Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что спрос на вторичное жилье в России рекордно снизился до 38%:
Снизилось общее количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке. Снижение количества сделок на первичном рынке связано с крайне завышенными ценами на новостройки и с тем, что на объемы продаж девелоперов стали оказывать влияние макропруденциальные надбавки Банка России, которые стали действовать с 1 октября прошлого года и очень сильно усложняют получение ипотечного кредита заемщикам с низким первоначальным взносом и большой кредитной нагрузкой.
Также влияние на количество сделок уже оказывает пакет Минфина по льготной ипотеке, который с конца декабря повышает первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой и формирует принцип «одна ипотека в одни руки» для семейной ипотеки.
Дополнительный удар с начала года — это решение некоторыми банками, включая Сбер, выдавать льготную ипотеку только при субсидировании ее самими застройщиками. Это наносит удар и по квартирам инвесторов, переуступка которых по семейной ипотеке вряд ли будет возможна. Плюс в ближайшие месяцы вступят в силу новые макропруденциальные надбавки и, возможно, макропруденциальные лимиты по нерыночной ипотеке, и она будет фактически уничтожена как инвестиционный механизм, искажающий рынок еще до фактической отмены ипотеки с господдержкой с третьего квартала. Так что падение объемов продаж на первичном рынке только в самом начале, но уже серьезно.
Что касается падение объемов продаж на вторичном рынке, то он колоссален за исключением регионов, где сохранился инвестиционный спрос. Рынок недвижимости большей части крупных агломераций страны живет только за счет ипотеки, которая в результате последних повышений ключевой ставки просто прекратила свое существование и не восстановится, пока ключевая ставка не будет снижена хотя бы до 13%-13,5% годовых. Это минимальная граница рефинансирования, при которой может существовать рыночная ипотека.
При этом надо учитывать, что восстановление вторичного рынка жилья зависит не только от ипотеки. Ипотека очень важна, но все-таки большая часть сделок на рынке готового жилья — это сделки обменные и направленные на решение неинвестиционных и жилищных вопросов. Но при такой структуре спроса, уровне доходов населения и текущей платежеспособности спроса слишком заметная часть потенциальных покупателей будет откладывать спрос до того момента, пока цены не просядут хотя бы на 10%-15% от текущего уровня.
Имеется в виду от текущего уровня цен по реальным сделкам, а не от текущего уровня цены предложения, которая очень сильно завышена — три четверти объектов месяцами стоят в рекламе с ценой, которая не позволяет им участвовать в реальном рыночном обороте.
С учетом того, что большинству участников обменных сделок все равно, какая у них номинальная цена квартир, то проседание цен на вторичном рынке неизбежно на 10-20% от уровня реальных сделок в декабре 2023 года. А реальные сделки проходят по нижней границе цены предложения. Соответственно, если не будет принято еще одно безответственное решение о продлении льготной ипотеки, перспективы падения цен на первичном рынке жилья составляют от 30% до 50% от нынешнего уровня в зависимости от локации и типа будущей квартиры.