Эксперт Дмитрий Холявченко рассуждает о том, что ипотека оказалась выгоднее аренды практически во всех регионах РФ:
На самом деле, вероятность того, что аренда когда-нибудь станет выгоднее ипотеки, не очень велика. Правда, при условии, что человек берет ипотеку на адекватный срок и при приемлемых ставках. Ну, и, конечно, только когда речь идет о квартирах на вторичном рынке. Так, при ставках в районе 14-15% годовых ипотеку стоит брать максимум на 10 лет, при ставках 11-14% — уже допустимо на 15. На 20 лет имеет смысл брать кредит под залог недвижимости, только если ставка составляет от 7% до 10% годовых.
Срок здесь принципиально важен, потому что именно от срока, на который берется ипотечный кредит, зависит соотношение кредит/залог в каждом ежемесячном платеже, то есть, грубо говоря, насколько рублей уменьшается ежемесячно размер ссудной задолженности. Потому что уменьшение суммы долга с каждым ежемесячным платежом — это единственное, что отличает платежи по ипотечному кредиту от найма жилья с точки зрения капитала домохозяйства.
При слишком большом сроке ежемесячные проценты по кредиту могут существенно превышать размер среднего платежа за аренду, а общий долг перед банком по кредиту будет уменьшаться незначительно. Понятно, что частичное досрочное гашение (особенно с уменьшением срока платежа, а не его размера) может заметно исправить ситуацию, но только если это гашение значительно по размеру, производится в первые годы пользования кредитом и при соблюдении графика, который позволит сделать соответствующие расчеты и прогнозы.
Вероятность накопить на квартиру для подавляющего большинства жителей страны крайне мала, но накопить первоначальный взнос вполне реально. Хотя наличие в расходной части бюджета семьи платежа по найму квартиры существенно усложняет и продляет во времени этот процесс. Именно поэтому такое количество сделок по ипотеке проходит с небольшим первоначальным взносом, а наиболее эффективным поведением заемщика является следующее.
Не стоит брать кредит по пределу своих возможностей и сразу на квартиру мечты. Не можете купить двухкомнатную, купите сначала однокомнатную. После нескольких лет пользования квартирой ее — даже при наличии залога — очень легко можно продать, добавить дополнительные средства, взять новый кредит и купить уже двухкомнатную квартиру примерно с той же кредитной нагрузкой с точки зрения ежемесячного платежа. Замена такого поведения съемом квартиры замедляет процесс улучшения жилищных условий и накопления капитала или делает их вовсе невозможными.
Что касается покупки квартиры в новостройке по ипотеке, то в этой ситуации анализ сравнения эффективности ипотеки и аренды не работает, потому что на период строительства дома все равно необходимо снимать квартиру. Ну, и при оценке эффективности покупки новостройки по ипотеке необходимо как раз учитывать еще будущий ремонт и падение цены на квартиру после ее сдачи, потому что перестает работать льготная ипотека. А, самое главное, необходимо как раз вычесть из капитала, связанного с вашей будущей квартирой, либо ваши расходы на аренду квартиры в период строительства, либо вашу недополученную прибыль от сдачи квартиры в аренду за то же время.
С этой точки зрения сравнение ипотеки с арендой очень важно для анализа вашего управления недвижимостью не только как жильем, но и как капиталом. А этих знаний при нашем уровне правовой экономической культуры населения крайне не хватает.