© Наталья Осипова / Фотобанк Лори
На рынке недвижимости в России становится все популярнее услуга трейд-ин, позволяющая приобретать новые квартиры с зачетом стоимости старых. По сравнению с 2019 годом спрос на услугу вырос в среднем на 15%, пишет газета «Известия». Рост спроса на трейд-ин отмечают и застройщики, и риэлторы. Правда, в Госдуме испытывают опасения в связи с применением такой схемы.
Официальной статистики по услуге трейд-ин нет: первичное жилье, купленное через взаимозачет, в Росреестре регистрируется так же, как и приобретенное за полную стоимость. Но ведущие компании рынка недвижимости говорят о росте интереса населения к услуге. В 2020 году в сравнении с 2019 годом за ней стали обращаться чаще на 27%, а средняя площадь покупки по программе трейд-ин увеличилась с 54,5 квадратных метров да до 63,8, отметила член правления Гильдии риэлторов Москвы и руководитель специализирующегося на трейд-ин и новостройках агентства недвижимости «Pro Обмен» Екатерина Никитина.
За последние два года количество сделок со взаимозачетом увеличилось втрое, указали в девелоперской компании «Группа компаний ФСК». Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев, в свою очередь, сообщил о росте интереса к трейд-ин со стороны продавцов квартир на 10-15% за 2020 год в сравнении с 2019 годом. Он также упомянул двадцатипроцентный рост спроса на срочный выкуп квартир, который позволяет быстро продать недвижимость и снять имеющиеся обременения. Кстати, в основном собственники недвижимости с обременением предпочитают предлагать скидку, а не заниматься сложными встречными сделками, отметили представители ряда компаний.
В целом схемы с использованием взаимозачета при покупке жилья могут различаться. Существует так называемый обратный трейд-ин, когда покупатель проживает в своей старой квартире до переезда в новую. В этом случае жилье в новостройке покупают за счет ипотечного кредита, а после выезда из старого жилья за него получают деньги, которые идут на погашение кредита (и это экономит деньги на аренде до момента, когда можно приехать в новую квартиру). Есть также схема, которые предусматривает одновременную продажу имеющегося вторичного жилья и приобретения у застройщика первичного. При этом вторичное жилье продается по цене, максимально близкой к рыночной (но может потребоваться от 3 месяцев ожидания). Наконец, застройщики предлагают покупателям воспользоваться услугами собственного отдела продаж или компаний-партнеров.
Следует отметить, что вообще о сделках с услугой трейд-ин говорят как о менее рискованных в сравнении с другими. Именно так охарактеризовал подобный механизм приобретения нового жилья президент ГК «Инград» Павел Поселёнов. Помимо страхования от потери работы, актуального в условиях пандемии и риска закрытия бизнеса, он упоминает именно сделки с трейд-ин как позволяющие избежать опасностей при покупке квартиры. Высказывание эксперта приводится на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.
В начале 2020 года, до пандемии, с услугой трейд-ин покупалось 4-5% квартир, после – около 6-7%, указал директор по развитию застройщика ГК «А101» Дмитрий Цветов. По его словам, в 2021 году тенденция к росту доли таких сделок сохранилась. Застройщики предлагают эту услугу все активнее, отметили и эксперты компании «Метриум». Впрочем, рост спроса на нее неравномерен в разных регионах. К примеру, риэлторы Санкт-Петербурга и Ленинградской области сообщают: в их регионе такие сделки куда менее популярны, чем в московском.
По словам президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрия Рубина, застройщики Санкт-Петербурга заключают от 2 до 5% сделок с квартирами с этой услугой. У отдельных застройщиков, предлагающих привлекательные условия, по программе трейд-ин за год покупают до 15% квартир, но в целом владельцы недвижимости чаще пытаются продать свои квартиру сами и подороже, констатировал Рубин.
Рост интереса к продажам с зачетом старого жилья в послекризисный период в чем-то удивителен, сказал «Известиям» Сергей Зайцев. По его словам, покупателей, которые предпочитают эту услугу, чаще всего становится больше при низком спросе. Пока же спрос остается высоким, а спрос растет. Эксперт объясняет это тем, что на рынке первичного жилья ликвидных объектов за последний год стало меньше, и покупатель, найдя подходящий вариант, чтобы не упустить его, готов использовать трейд-ин.
Использование взаимозачета при покупке жилья может вызвать проблемы, убежден председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Под вопросом остается правильность оценки владельцам своей квартиры, так что продающий старое жилье и покупающий новое может получить большую кредитную загрузку, сказал он.
Спрос на трейд-ин вырос из-за снижения доходов россиян: людям сложно накопить на новую квартиру, проще добавить определенную сумму к средствам от продажи старого жилья, объяснила газете главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина. На ситуацию влияет также возможность совершения сделки через «одно окно», считает она. Кроме того, в некоторых случаях при такой схеме можно рассчитывать на небольшую скидку. К тому же в случае заключения сделки с трейд-ин риэлторы берут на себя все оформление документов и юридическое сопровождение, подчеркнула руководитель программы «Международная экономическая безопасность» ИМЭБ РУДН Мария Глинская.
По ее мнению, нового всплеска интереса к трейд-ин и срочному выкупу можно ожидать в конце весны или в начале лета – с окончанием второго этапа льготной ипотеки.
Услуга трейд-ин относится к рыночным механизмам стимулирования спроса, и условия продажи новых квартир с зачетом стоимости старых определяются девелоперами, пояснили журналистам газеты в Министерстве строительства РФ. За этой услугой все чаще обращаются владельцы ипотечных квартир, которые находятся в залоге у банка, сказала журналистам эксперт Гильдии риэлторов Московской области Татьяна Рачкова. По ее словам, для застройщика вариант трейд-ин имеет тот недостаток, что деньги за проданную новую квартиру он получает только после продажи приобретенной старой квартиры. Чтобы сократить период получения средств, застройщики разрабатывают направление по реализации вторичного жилья или передают его на реализацию своему агенту, который может сделать это быстро.
Эксперт Дмитрий Холявченко (член ректората в Новосибирском Открытом Университете, член оргкомитета в Фонде городских инициатив, колумнист в интернет-издании «Тайга.инфо») комментирует:
Трейд-ин – это маркетинговый ход девелоперов, направленный на увеличение доли рынка. В обычных условиях к трейд-ин прибегают люди, не понимающие реальных рыночных цен на недвижимость или не желающие тратить время на продажу и готовые терять на этом деньги. Это стандартный портрет классического пользователя услуги. Но при определенном дефиците ликвидных объектов на первичном рынке жилья и государственном дотировании процентной ставки по ипотеке при покупке имущественного права требования у застройщика, услугой начинают пользоваться те люди, которые опасаются, что срок реализации их объекта превысит срок предложения того объекта в новостройке, которым им нужен.
Ситуация усугубляется тем, что заметная часть продаваемых объектов на вторичке обременена ипотекой. Это абсолютно нормальные объекты, но все же часть потенциальных покупателей на подобные квартиры отсекается по объективным (ипотека другого банка, сертификат) или субъективным (страх покупки или большие сроки сделки объекта с обременением) причинам. Эти факторы, а также отсутствие пока в массовом сознании понимания того, что рынок заложенных квартир — это нормально и легко при соблюдении определенной технологии работы, добавляет пользователей трейд-ин.
В целом же это инструмент, сваливающий на девелоперов несвойственную им работу (эту проблему умные решают аутсорсингом, а глупые — созданием специальных подразделений), а пользователям уменьшающий, иногда очень заметно, их капитал. Что, впрочем, может компенсироваться выгодой ипотеки на новостройки и подорожанием нового жилья. Конечно, при верном выборе объекта инвестирования. А на рынке каждого города логика этого выбора разная.